Του Λεωνίδα Στεργίου
Ακίνητα τα οποία αποτελούν εξασφαλίσεις κόκκινων ή καταγγελμένων δανείων, πριν από ένα έως δύο χρόνια, και για τα οποία είχαν κινηθεί ήδη οι σχετικές διαδικασίες αποτελούν το πρώτο στοκ για τους πλειστηριασμούς που θα πραγματοποιηθούν μέχρι το τέλος του έτους. Πρόκειται για περίπου 3.500 ακίνητα σε σύνολο 4.174 πλειστηριασμών που έχουν ήδη αναρτηθεί. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για εμπορικά και βιομηχανικά ακίνητα, ενώ μικρό μέρος αποτελεί κατοικίες, οι οποίες δεν θεωρούνται πρώτες και μάλιστα ευάλωτων και κορονόπληκτων νοικοκυριών.
Αν και η προστασία από πλειστηριασμούς ανεστάλη από την 1η Ιουνίου, με την έναρξη του νέου πτωχευτικού κώδικα, τα στοιχεία από τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης δείχνουν ότι οι πρώτοι πλειστηριασμοί πρώτης κατοικίας αναμένονται ύστερα από ένα έτος το νωρίτερο. Αυτό οφείλεται κυρίως στον νέο πτωχευτικό νόμο που προβλέπει συγκεκριμένες διαδικασίες και διάρκειες, επιπλέον δίχτυ προστασίας για την πρώτη κατοικία και τον ευάλωτο δανειολήπτη, αλλά και στα μέτρα στήριξης που ελήφθησαν κατά την πανδημία (αναστολές κατασχέσεων, εκτέλεση αναγκαστικών μέτρων, μορατόρια, Γέφυρα 1, Γέφυρα 2, προγράμματα σταδιακής επαναφοράς δόσεων από τράπεζες κ.ά.). Όλα αυτά αφενός οδήγησαν σε συνολικές ρυθμίσεις και διευθετήσεις άνω των 50 δισ. και αφετέρου επέφεραν χρονική μετάθεση ή αποφυγή πλειστηριασμών.
Αναρτημένοι πλειστηριασμοί
Αντίθετα, στην πρώτη γραμμή βρίσκονται ακίνητα και κινητά περιουσιακά στοιχεία από δάνεια που δεν επιδέχονται πλέον καμία ρύθμιση. Η πλειονότητά τους αφορά σε δάνεια που ήταν κόκκινα ή καταγγελμένα ένα έως δύο χρόνια πριν από την πανδημία. Πρόκειται κυρίως για εμπορικά και βιομηχανικά ακίνητα, αλλά και πλοία και κατοικίες, οι οποίες δεν θεωρούνται κύριες.
Από τα στοιχεία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας πλειστηριασμών προκύπτει ότι από τους περίπου 99.000 πλειστηριασμούς για τους οποίους έχουν ξεκινήσει οι διαδικασίες:
– 4.174 είναι ήδη αναρτημένοι. Από αυτούς, 4.106 αφορούν σε ακίνητα, κυρίως επιχειρήσεων (γραφεία, κτίρια, αποθήκες) και κατοικίες με τιμές πρώτης προσφοράς που φτάνουν τα 27 εκατ. ευρώ. Από αυτά τα ακίνητα, οι κατοικίες είναι 1.401 με τιμές που ανέρχονται μέχρι τα 3,3 εκατ. ευρώ. Επίσης, στους ήδη αναρτημένους πλειστηριασμούς περιλαμβάνονται 65 κινητές αξίες, κυρίως πλοία, με τιμές πρώτης προσφοράς που φτάνουν τα 800.000 ευρώ.
– 305 είναι προγραμματισμένοι για την επόμενη εβδομάδα. Σημειώνεται ότι για την προηγούμενη εβδομάδα (6-10 Σεπτεμβρίου) είχαν προγραμματιστεί 310 πλειστηριασμοί που ματαιώθηκαν λόγω έλλειψης πλειοδοτών.
– 102 βρίσκονται σε αναστολή.
– 45 είναι έτοιμοι για διενέργεια.
– 7 έχουν καταρτίσει λίστα ενδιαφερομένων.
Οι υπόλοιποι βρίσκονται σε φάση προετοιμασίας.
Το τελευταίο τρίμηνο
Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, από τους 4.174 αναρτημένους πλειστηριασμούς, αναμένεται να πραγματοποιηθούν πάνω από 3.500 μέχρι το τέλος του έτους, κυρίως λόγω χρονικών περιθωρίων και άλλων τεχνικών και νομικών ζητημάτων, χωρίς να υποβαθμίζουν το γεγονός ότι για αρκετούς από αυτούς δεν εκδηλώνεται ενδιαφέρον. Όπως αναφέρουν οι ίδιες πηγές, ορισμένοι από αυτούς κατέληξαν άγονοι σε παλαιότερους διαγωνισμούς. Ενδεικτικά, από την 1η Ιουνίου, όταν υπήρξε πλήρης άρση της προστασίας από τους πλειστηριασμούς, μέχρι χθες, ανεστάλησαν ή ματαιώθηκαν λόγω έλλειψης πλειοδοτών 6.268. Συνεπώς, ο παράγοντας της ζήτησης είναι καθοριστικός για το πόσοι τελικά πλειστηριασμοί θα πραγματοποιηθούν και πόσοι απλώς δεν θα ολοκληρώνονται. Σε αυτό, οι λύσεις είναι είτε η εγγραφή της ζημίας, είτε η δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου προς πώληση και η χρονική μετάθεση λόγω των δυναμικών της ελληνικής αγοράς ακινήτων και της οικονομίας. Επομένως, δεν υπάρχει κάποιος ειδικός παράγοντας για επίσπευση πλειστηριασμών, σημειώνουν τραπεζικά στελέχη.
Σε ό,τι αφορά τα δάνεια της πανδημίας, εξυπηρετούμενα και μη, η κατάσταση είναι εντελώς διαφορετική. Ο πλειστηριασμός είναι η ύστατη λύση, ενώ προέχει η μετατροπή κόκκινου δανείου σε “πράσινο” και επαναπώληση στην τράπεζα. Ήδη, έχουν πρασινίσει και επαναπωληθεί στις τράπεζες (ή προγραμματίζονται) από τις εταιρείες διαχείρισης δάνεια άνω των 600 εκατ. ευρώ και δεν αποκλείεται το μέγεθος αυτό να φτάσει το 1 δισ. φέτος. Επιπλέον, δάνεια άνω των 50 δισ. έχουν ρυθμιστεί και διευθετηθεί από την αρχή της κρίσης.
Τα μέτρα στήριξης και ο νέος πτωχευτικός
Η πανδημία, το πρόγραμμα τιτλοποίησης κόκκινων δανείων Ηρακλής και ο νέος πτωχευτικός άλλαξαν τα δεδομένα. Κατ’ αρχήν, η πλήρης αναστολή πλειστηριασμών και κάθε ενδιάμεσης διαδικασίας, από τις αρχές του 2020 μέχρι την έναρξη του νέου πτωχευτικού την 1η Ιουνίου, επέφερε χρονική μετάθεση τουλάχιστον κατά 9 με 12 μήνες. Στη συνέχεια, ο νέος πτωχευτικός νόμος, αλλά και τα μέτρα προστασίας κατά την διάρκεια της πανδημίας δημιούργησαν ένα πιο ευνοϊκό περιβάλλον για ρυθμίσεις που συμφέρουν τράπεζες, εταιρείες διαχείρισης και δανειολήπτες.
Επίσης, ο νέος πτωχευτικός προβλέπει συγκεκριμένα βήματα και διάρκειες για την κάθε διαδικασία, δίνοντας προτεραιότητα στη ρύθμιση του χρέους. Αν αυτό δεν καταστεί εφικτό, τότε η πτώχευση και η 2η ευκαιρία για τα ευάλωτα νοικοκυριά συνοδεύεται από επιπλέον δίχτυ προστασίας που είναι ο Οργανισμός Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, του οποίου η λειτουργία αναμένεται σε ένα έτος. Ο Οργανισμός αυτός θα αποκτά την πρώτη κατοικία ευάλωτου νοικοκυριού που απέτυχε τη ρύθμιση στον εξωδικαστικό μηχανισμό και στη συνέχεια θα του την ενοικιάζει για 12 χρόνια, ενώ προβλέπεται και λήψη στεγαστικού επιδόματος. Εφόσον δεν πληρωθούν τρία ενοίκια, τότε μπορεί να κινηθεί διαδικασία πλειστηριασμού. Σημειώνεται ότι ο νέος νόμος καθορίζει με αυτοματοποιημένο τρόπο τις διαδικασίες, τα κριτήρια, αλλά και την έννοια του ευάλωτου νοικοκυριού.
Σε όλα αυτά, πέρα από την προστασία των πυρόπληκτων, τα προγράμματα αναστολής δόσεων (μορατόρια), επιδότησης δόσεων (Γέφυρα 1 για νοικοκυριά και Γέφυρα 2 για επιχειρήσεις), η 3μηνη παράταση της Γέφυρας 1, τα προγράμματα σταδιακής επαναφοράς των δόσεων από τις τράπεζες, αλλά και το πρόγραμμα τιτλοποιήσεων Ηρακλής έχουν οδηγήσει σε μαζικές και μακροχρόνιες ρυθμίσεις. Ενδεικτικά, για να ενταχθεί ένα δάνειο στο πρόγραμμα Γέφυρα θα έπρεπε πρώτα η τράπεζα να το έχει ρυθμίσει. Οι τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων οδήγησαν σε “πακετάρισμα” καλύτερων δανείων και σε διαγραφές. Κι αυτά πέρα από την προσωρινή στήριξη που προσέφεραν τα προγράμματα (αναστολή ή επιδότηση δόσης ή τα step up προγράμματα των τραπεζών). Για τον λόγο αυτό, όπως αναφέρουν οι τράπεζες στα επίσημα στοιχεία και σε παρουσιάσεις τους, ο ρυθμός δημιουργίας νέων κόκκινων δανείων από την πανδημία είναι σχεδόν κάτω από το μισό σε σχέση με αυτό που είχε αρχικά προβλεφθεί.
