Σε περίοδο έντονων ανακατατάξεων αναμένεται να εισέλθει το λιανεμπόριο τους επόμενους μήνες, καθώς η νέα κρίση που έρχεται σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα από την προηγούμενη, φέρνει τους ιδιοκτήτες εμπορικών καταστημάτων και τους καταστηματάρχες σε συγκρουσιακή τροχιά. Μπορεί οι θεσμικοί εκπρόσωποι ιδιοκτητών κι εμπόρων να θέλουν να εμφανίσουν ένα συναινετικό προφίλ στον δημόσιο λόγο τους, προχωρώντας σε παραινέσεις και νουθεσίες προς τα μέλη τους ώστε να υπάρξει συνεννόηση και να διασφαλιστούν όσο το δυνατόν λιγότερα «λουκέτα», ωστόσο, η πραγματικότητα στην αγορά είναι τελικά αρκετά διαφορετική.
Ιδιοκτήτες που εμφανίζονται άτεγκτοι, παρά την πτώση της ιδιωτικής κατανάλωσης, εμπορικές αλυσίδες, οι οποίες «πατούν» στο μέγεθός τους για να πιέσουν τους ιδιοκτήτες (ιδίως τους ιδιώτες) και «βροχή» από εξώδικα όταν δεν βρίσκεται λύση για γενναίες εκπτώσεις ενοικίων μεγάλης διάρκειας, συνιστούν την καθημερινότητα που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων. Κάθε περίπτωση βέβαια είναι διαφορετική, καθώς άλλη διαπραγματευτική δύναμη έχει ο ιδιοκτήτης ενός καταστήματος στην οδό Ερμού ή στο κέντρο των Φηρών στη Σαντορίνη και άλλη ο κάτοχος ενός εμπορικού ακινήτου στο κέντρο του Αμαρουσίου, της Νέας Σμύρνης ή, ακόμα χειρότερα, μιας λιγότερο εμπορικής συνοικίας.
Ερχονται αλλαγές
Στελέχη εταιρειών συμβούλων ακινήτων σημείωναν τις προηγούμενες ημέρες ότι μετά την εορταστική περίοδο, ή το αργότερο μετά την περίοδο των χειμερινών εκπτώσεων, θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές κινήσεις στην αγορά, καθώς κάποιες αλυσίδες θα αποχωρήσουν από τα καταστήματα που μισθώνουν και τη θέση τους θα λάβουν άλλες, οι οποίες αναζητούσαν χώρους στα πολύ εμπορικά σημεία της πρωτεύουσας την τελευταία διετία. Ωστόσο, αυτό το σενάριο αφορά μόνο «πιάτσες», όπως η Ερμού, το Κολωνάκι, η Γλυφάδα και η Κηφισιά, όπου η διαθεσιμότητα ακινήτων είναι ούτως ή άλλως περιορισμένη.
Στις υπόλοιπες περιοχές, η εικόνα είναι εκ διαμέτρου αντίθετη κι εφόσον οι ιδιοκτήτες δεν εμφανιστούν περισσότερο συναινετικοί στις συζητήσεις που πραγματοποιούνται, διακινδυνεύουν την πολύμηνη αναμονή έως ότου βρουν εκ νέου μισθωτή για το ακίνητό τους, ίσως και σε αρκετά χαμηλότερη τιμή από τη σημερινή.
Η στρατηγική των μεγάλων
Με τη σειρά τους και οι μεγάλες εμπορικές αλυσίδες πιέζουν ασφυκτικά τους ιδιοκτήτες για την αναπροσαρμογή των όρων των μισθωτηρίων συμβολαίων τους. Οι κατευθύνσεις είναι κυρίως δύο. Η μία αφορά τη μείωση του ενοικίου για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, π.χ. έξι μηνών ή και παραπάνω. Η δεύτερη αφορά την αναπροσαρμογή των όρων, με έμφαση στην απαλοιφή του ελάχιστου εγγυημένου μισθώματος και την αντικατάστασή του με την καταβολή ποσοστού επί του τζίρου. Για παράδειγμα, μεγάλος όμιλος διαπραγματεύεται με τους ιδιοκτήτες την κατάργηση του ελάχιστου εγγυημένου ενοικίου και την αλλαγή των όρων, ώστε η αποζημίωση προς αυτούς να αφορά μόνο ποσοστό από τον τζίρο των καταστημάτων. Οι συζητήσεις αυτές αφορούν και τα 160 ακίνητα που μισθώνει. Ανάλογες κινήσεις έχουν πραγματοποιήσει στα ακίνητα που μισθώνουν τόσο η αλυσίδα Jumbo όσο και η H&M και μάλιστα επί σειράν ετών. Δηλαδή, πρόκειται για μια πολιτική μισθώσεων που την εφαρμόζουν ήδη από την προηγούμενη κρίση, προκειμένου να περιορίσουν το ρίσκο τους. Τη μονιμοποίηση των μειωμένων ενοικίων (πέραν δηλαδή της περιόδου που αυτή είναι υποχρεωτική) έχει ζητήσει για πολλά από τα καταστήματα που μισθώνει και ο όμιλος Inditex (Zara, Pull & Bear, Stradivarius κτλ.), ενώ μάλιστα στόχος είναι η μείωση να είναι μεγαλύτερη του 50%.
Οι επενδυτικές ακινήτων
Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες συναινούν σε τέτοιες μειώσεις, σε άλλες πάλι όχι. Σε γενικές γραμμές, οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) αντιλαμβάνονται τη δυσκολία που έχουν ορισμένες αλυσίδες να λειτουργήσουν υπό αυτές τις συνθήκες και έρχονται σε συνεννόηση μαζί τους. Οι ΑΕΕΑΠ, άλλωστε, όπως βέβαια και οι ιδιώτες ιδιοκτήτες, μπορούν να επωφεληθούν και από διάφορες ρυθμίσεις που έχουν ψηφιστεί (π.χ. συμψηφισμός οφειλών), προκειμένου να περιορίσουν το μέγεθος της απώλειας εσόδων που υφίστανται από την πτώση των ενοικίων που εισπράττουν. Για παράδειγμα, η Prodea Investments διαχειρίζεται όλα τα αιτήματα που λαμβάνει από τους μισθωτές της και πράττει ανάλογα με την περίπτωση. Αν είναι δεδομένη η πτώση των εσόδων του μισθωτή, τότε η εταιρεία παρέχει την απαιτούμενη διευκόλυνση, αποδεχόμενη μειωμένο ενοίκιο. Σε άλλες περιπτώσεις, ωστόσο, η εταιρεία ζητάει παράλληλα και την είσπραξη υψηλότερου ποσού μόλις αποκατασταθεί η ομαλότητα στη λειτουργία της αγοράς, ώστε να αντισταθμιστεί η απώλεια εσόδων που υφίσταται τώρα. Οπως σημειώνουν στελέχη της εταιρείας, υπάρχουν και μισθωτές που έχουν ζητήσει μειώσεις χωρίς όμως κάτι τέτοιο να αιτιολογείται με βάση την κίνηση στα καταστήματά τους και τη ζήτηση για τα προϊόντα τους, ενώ ασφαλώς όπου ο μισθωτής είναι τραπεζικό υποκατάστημα ή σούπερ μάρκετ, όπου υπάρχει ακόμη και αύξηση εσόδων, δεν τίθεται λόγος για μείωση ενοικίου.
Αυτό πάντως που τονίζουν παράγοντες του κλάδου των ακινήτων είναι ότι σε πολλές περιπτώσεις οι ιδιοκτήτες που θα χάσουν τον ενοικιαστή τους, θα δυσκολευθούν να βρουν τον επόμενο χρήστη. Οταν μάλιστα αυτός βρεθεί, το πιο πιθανό σενάριο είναι το ύψος του ενοικίου να είναι χαμηλότερο από αυτό που εισέπρατταν με βάση το προηγούμενο καθεστώς.
Στα νησιά
Σε δημοφιλείς νησιωτικούς προορισμούς οι καταστηματάρχες ζητούν μετ’ επιτάσεως τη μείωση των ενοικίων ενόψει της θερινής περιόδου, επικαλούμενοι και τις μεγάλες απώλειες εσόδων του φετινού καλοκαιριού. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες δεν συναινούν στις απαιτήσεις των ενοικιαστών, επειδή έχουν ήδη συμφωνήσει με τον επόμενο μισθωτή, συχνά με το ίδιο ή και καλύτερο μίσθωμα. Ο λόγος είναι η υψηλή εμπορικότητα των ακινήτων τους, η έλλειψη χώρων και η διάθεση ορισμένων καταστηματαρχών να αναλάβουν περισσότερο ρίσκο για να εξασφαλίσουν ένα από τα λιγοστά διαθέσιμα ακίνητα στα εμπορικότερα σημεία των νησιών αυτών. Αλλωστε, υπάρχει η αισιοδοξία ότι τα χειρότερα είναι πλέον παρελθόν και ότι η τουριστική κίνηση του επόμενου καλοκαιριού θα είναι βελτιωμένη.
